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“TOD”模式成中国房地产新蓝海 市场总量或达20万亿

14.997万亿,是过去一年中国房地产行业商品房销售额创造的佳绩。那么 “15万亿”的下半场,步入平稳期的房地产行业将走向何方?规模和效益前景尤为突出的TOD模式,被视为一片新的蓝海

《企业透明度报告》郑小琳

房地产行业除了看规模外,还有很重要的一点是看细分领域的产业,比如:TOD(公共交通为导向的开发)就是一个细分领域,它以城市交通带动地产的发展,正如我们看到很多地铁上盖物业都是TOD的代表。

数据显示,截至2018年底,全球72个国家有493个城市已经开通了地铁,里程超过26100千米。国内2018年一共开通了187条轨交,运营里程达5766.7千米,运送旅客超过184亿人次,而这些数据对于TOD的发展又有何重要意义?在日前由《每日经济新闻》主办第九届中国价值地产年会上,多位房企高管对此展开了讨论。

20万亿蓝海里的“TOD”

“在当下商业发展模式里面,TOD模式能够创造强黏性消费力。”京投发展总裁高一轩对此认为。

他表示,轨交虽然是一个细分市场,但也是一个非常重要的蓝海市场。截至目前,全国轨交基地的量就有400亿左右,目前规划的有100多个轨交基地,平均开发的规模都在50万平米以上,由此折算就是4万亿。(这里面还不包括轨道站点的一体化及站点紧密结合的那部分)

“另外,北京刚刚梳理完,轨交站点一体化的项目有84个,这是一个巨大的市场。如果加上这部分,这个市场的容量大概是10万-20万亿,爆发力惊人。”在高一轩看来,未来房企深入这个领域的话会获得非常持久而深远回报的领域。

越秀地产总经理助理、大湾区轨交地产公司总经理张研也表示,如果从以公共交通带动城市发展这个角度来看,TOD对于房地产企业确实是很大的机会。

他指出,由于城市投入更多的资金修地铁,因此产生更多的地铁站点会拉动周边区域的发展,城市发展进程就会不断提速。这对企业来说就有更多的城市选择,城市里面区域的选择,甚至是项目的选择。

“以广州为例,现在广州地铁是400多公里的运营里程,未来将会超过1000公里运营里程,会产生更多的地铁站点,包括各种设施,而越秀地产也是坚定看到未来这块发展空间,今年跟广州地铁开展了合作,一起推动广州市新一轮轨道交通的发展。在大湾区,越秀地产轨交业务未来会占到整个公司一半以上的业务。”

周转慢、高门槛

虽然TOD对于城市发展有着良好前景,但能否做好也与不同房企能力有关。 “并不是所有的房企都适合干TOD,之所以开始我们会去干TOD,是因为我们跟地铁之间有非常紧密的合作关系,毕竟我们是大股东。” 高一轩表示。

其次,TOD不符合传统标杆房企在做项目的时候操盘的一系列思路和规范,因为传统标杆房企是产品的标准化、设计的标准化。如北京的第一个TOD项目是郭公庄车辆段,那时候地挂出来的时候是没有人要的。”

此外,无论从前期的手续、地铁的接驳还是管理体系上来看,TOD的周转都是非常慢的。

“标杆房企在每个城市都同时有10-20个盘,一个总经理要监管很多项目。但是TOD项目是必须专人专班的,从地铁的运营安全到所有手续的审批,到接驳,到产品的打造必须要专业的人来干。这就取决了很多房企都说要参与TOD,但真正坚持下来的,我们做了十年的时间,从2009年开始到现在,把这个事作为唯一的商业模式来打造。” 高一轩说。

张研认为,不是所有的房企都适合做TOD项目,特别是车辆段的上盖开发,因为不是标准化的,不可能做到快周转,而且地铁保护的要求也非常高,包括在盖上的施工通道,材料垂直运输的问题等一系列施工上的要求。越秀和广州地铁都是广州市的企业,合作从前期很早就开始了,很多东西都是要前置的,盖上物业和盖板的设计都是要前置的,是要高度融合的,因此,TOD确实不是一般的房企能够参与的。”

58安居客房产研究院首席分析师张波则指出,TOD是一个大蓝海,有可能市场份额会非常高。不过,这是一个要花很多的时间、精力,甚至交很多学费,但将来也会给企业带来持续的、长久的、稳定的现金收益。(企业透明度报告出品)■

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